影响力 | 风云二十载，深度解读中国房地产的未来
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过去20多年里，房地产已经成为影响中国社会最深刻的关键词之一，也是与人类福祉密切相关的一个领域。谈论中国的经济发展、商业格局、城镇化、城市变迁、全球化等等，全都绕不开地产行业。而它的“变化”也是我们发现未来的关键线索之一。
近日，中国最具影响力的财经媒体之一的第一财经邀请到上海市政协委员、戴德梁行亚太区董事局主席暨大中华区行政总裁张国正先生做客最新一期《中国经营者》。为我们解读中国房地产行业的变化和未来。
《中国经营者》是国内首个CEO高层深度访谈类节目，通过东方卫视覆盖全国，并通过国际著名财经频道CNBC全球及CNBC亚太覆盖世界各国。作为精英取向的电视栏目，它以“影响了什么”为嘉宾选择标准，覆盖各个行业，展现中国企业家睿智的思想，真诚的魅力。往期嘉宾包括联想集团的柳传志、蒙牛乳业的牛根生、百度创始人李彦宏、腾讯创始人马化腾、国航董事长李家祥，格力集团董明珠，华谊兄弟传媒王中军等。
▲（上排）格力集团董明珠、百度创始人李彦宏、（下排）联想集团柳传志、蒙牛乳业牛根生
节目主持人刘晔是首位受邀主持好莱坞2010年全美音乐奖颁奖典礼红地毯的华裔主持人，先后担任新闻类节目：《中国经济新闻》、《环球第一财经》；高端人物访谈节目：《中国经营者》、《波士堂》的节目主持人。她以80后的视角，对话中国商界一线大佬。而其轻松活泼的主持风格，犀利直接的提问方式，也获得了众位嘉宾的认可。
今年是香港回归祖国20周年，张国正先生正是在1997年香港回归那一年，为了工作举家从香港搬到了上海，带来了他的团队，以及他多年的行业经验。作为全球领先地产服务商的管理者，在过去三十年里，张国正先生亲身参与并一手打造了中国房地产的黄金时代，也见证了内地城市日新月异的改变。此次《中国经营者》对于张国正先生的专访，既是讲述一代传奇人物与企业的故事，也是对一个时代的回顾与展望。
对于近二十年的时间里，中国大陆的商业地产所发生的变化，张国正先生认为，可以分为三个阶段：
第一个阶段是在2000年以前，那时中国商业地产处于起步期。他举例说，当时上海的写字楼存量约为200万方米，商业零售存量约为100万平米，仅相当于今天一个陆家嘴商圈的体量。
第二个阶段是在2000-2010年，得益于中国经济的持续快速发展和不断对外开放，大陆商业地产走上了蓬勃发展的十年快车道。
第三个阶段是从2010年到现在，中资企业在供需两端的崛起愈发明显，而整体商业地产市场进入了形态升级的加速期。他分别从需求端和供给端两个方面做了进一步说明。
而在这个过程中，专业度方面堪称业界楷模的戴德梁行又有哪些“变与不变”？ 张国正先生提到，不变的，是专业精神，是“严谨、诚信、精益求精”的服务信条，而发生改变的，他认为最重要的是对创新的内涵认识。“专业+创新”的价值观不断地驱动戴德梁行以引领者的姿态定位自己。
提及未来中国商业地产及写字楼市场的发展态势以及可以借鉴的成功模式，张国正先生用伦敦、纽约，上海等城市甲级写字楼租金和存量数据做对比。他表示，可以看到，对于上海和北京这样的一线城市来说，新增供应量虽然很大，但由于商业地产有比较大的弹性，这些城市凭借强大的消化能力，即便短时期集中供应会存在一段空置期，长远看来还是足以消化，未来空间仍然很大。
▲香港
▲北京
“这些城市面临的主要课题是如何盘活存量资产，一方面是如何持续提升存量资产的效益，另一方面是如何提升存量资产的流动性，拓宽项目持有者的融资渠道。”张国正先生阐述道，“基于此，通过引入资产管理模式提升商业存量效益，是一个值得借鉴的方法。房地产证券化工具是提升资产流动性、拓宽项目持有者融资渠道的创新模式。”
张国正先生回顾说，中国的城市化率提升相当快，用三十多年的时间赶上了西方国家一两百年的历程，这样的造城速度给许多民众的生活带来了积极变化，同时在不少地方也出现了诸如规划不当、资源浪费、产业空心、城市间发展不均衡等问题。未来中国的城镇化将继续推进，但和过去不同的是，政府已经有意识地谋求大、中、小城市均衡发展，以及强调城市内涵的价值提升。
他强调，在这些发展需求上，专业服务发挥的作用和空间都非常大。而在他看来，专业服务在市场上最重要的布局莫过于人才的布局，以及对客户需求变革的布局。“过去两年有个词很热门，叫‘互联网+’，对于戴德梁行来说，我们已经走在了一个‘房地产+’的道路上，比如说‘房地产+产业研究’，‘房地产+科技解决方案’等等。”
精彩语录
◆ “南京西路的变迁是上海现代服务业在城市中心区发展的一个缩影，而上海继续向世界级城市迈进的道路上，其空间格局必然需要从单一核心向多元中心协调发展，大虹桥就是个非常典型的例子。”
◆ “在我看来，‘产业地产’是行业的下一个风口。包括万达在做的文旅板块、金地的产业地产板块、平安的物流地产板块、包括万科定位要去做城市配套运营商，都是开发商近几年往产业运营上转型的具体体现。国家提出十三五要建设1000个特色小镇，其核心之一也是通过特色产业的运营，支撑新型城镇的可持续发展。这是一个万亿级的市场。”
◆ “首先我先反驳一些人因部分外企在制造业上的转移而抛出的‘外资撤离中国论’。去年中国吸收外商直接投资近1400亿美元，创下历史新高。仅在上海，过去三年就有超过100家跨国企业将区域总部落户在上海。”
◆ “共享办公、长短租公寓等产品，由于受到资本关注，已经雨后春笋般大量进入市场。这带来的挑战是整个市场专业运营的人才储备不足，服务体验良莠不齐，同时在过量供应下产生的竞争也将会十分激烈，相信接下来会有一些整合和淘汰的情况出现。”
最后，张国正先生谈到他从事这一行业多年的感受。房地产行业作为人们生活、工作、娱乐的载体，因人们需求不断改变而将一直有它广阔的发展空间，戴德梁行将继续拥抱变化，成为行业向前发展的催化力量，带着这样的使命感走下去。
部分图片来自网络 仅供参考